住宅ローンの低金利時代は、転職しやすいか？

エンジニア給与ＷＡＶＥ！　Vol.43住宅ローンの低金利化時代は、転職しやすいか？

エンジニアの豊かな暮らしは住環境の整備から──。だが、マイホームを持つということは、多くの人にとって大きな借金を抱えることも意味する。エンジニアは住宅ローンをどこから、どのくらい借りている？

（取材・文／広重隆樹　総研スタッフ／宮みゆき　イラスト／kucci(クッチー)　撮影／加納拓也)　作成日：05.06.29

「1000万～3000万円」「民間融資利用」が7割

　今回のアンケートの回答者は、最近ローンで住宅を購入した25～39歳のエンジニア200人。　現在の住宅ローンの残高は、「1000万円～3000万円」が７割と圧倒的に多い。「3000万円～5000万円」も17％いるが、それ以上の多額のローンを抱える人は皆無だった。（※DATA１）

　さて、今回の重要テーマである住宅ローンの借り入れ先だが、その前に、簡単に住宅ローンの種類についておさらいをしておこう。
　住宅ローンには大きく分けて、公的融資と民間融資がある。前者の公的融資には、住宅金融公庫の融資（公庫融資）、年金住宅融資（年金融資）、財形住宅融資（財形融資）の3種類がある。ほかにも、各自治体が扱う自治体融資も公的融資の一種だ。一方、民間融資（民間ローン）は、都銀、信託銀行、信用金庫・組合などの民間金融機関で組めるローンのこと。その他に、勤務先企業からの社内融資もあるが、これは別枠として考える。

　アンケートでは、銀行融資の56％を筆頭に、民間融資を利用する人が全体の73.5％に上った。一方、公的融資は公庫融資の40％がメインで、全体としては49.5％にとどまる。複数回答なので、実際には両方を組み合わせる人も多いと思われる。（※DATA２）

　社内融資制度については、企業の福利厚生の実態や転職活動に及ぼす影響などの関係からあえて質問しているが、実際にそれを利用する人の比率は5％にすぎない。制度をもつのは一部の大企業に限られており、たとえ制度があっても、最近は民間融資と比べると金利面でのアドバンテージも小さくなってきた。あくまでもベースは公的・民間融資であって、それが足りない場合の頭金として使うというケースがほとんどのようだ。

　アンケートの自由回答でも、社内融資制度を使わない理由として「制度が存在しない」「手続きが面倒」というものが目立つ。「もし退社した場合、一括返済しないといけないのは困る」「会社と共倒れはいやだ」という意見もあった。

民間ローンは百花斉放。「フラット35」も注目

　アンケートからも明らかなように、最近の住宅ローンは民間主導型。かつて住宅ローンの定番だった公庫融資は国の民営化政策の動きも反映し、新規融資が縮小する方向にある。それに替わって90年代半ばから勢力を伸ばしてきたのが、民間融資だ。バブル崩壊後、都銀がリテール業務に力を入れ出し、魅力的な商品を次々と投入してきて、競争条件が整ったということが背景にある。

「なかには、預金連動型ローンといって、借入額から預金残高を差し引いた分しか金利がかからず、預金するだけで繰り上げ返済と同じ効果があるものや、１円から繰り上げ返済ができるもの、女性向けに金利を優遇したもの、引っ越し代などが割引になるサービス付きのものなど、ユニークな住宅ローンが次々に登場しています」というのは、リクルート『住宅情報スタイル首都圏版』の坂根康裕編集長だ。

　住宅金融公庫も手をこまねいているわけではない。住宅ローンのなかで最近、急速に人気を集めているのが「フラット35」だ。公庫がローンの債権を買い取ることで、民間の金融機関が融資を行うという仕組みで、いわば銀行と公庫がタッグを組んだもの。最長35年間の完全固定金利で、保証料や繰り上げ返済手数料は０円、金利は取り扱い金融機関によっても異なるが、2.6～2.7％台というのが相場。「フラット35」と銀行融資を組み合わせてローンを組むというケースも増えている。
「低金利、低地価の時代、資産形成意識の向上などもあって、若いシングル世代が、頭金ゼロからマンションを購入するという傾向も強まっています。今はローン商品も豊富なので、 “借りて買う”ほうが圧倒的にお得」と坂根氏。

変動要素の多い時代の住宅ローンの賢い借り方

　かつて全国に工場や社員寮、福利厚生施設をもっていた重厚長大型の製造業企業は、その跡地にマンションを建て、系列の不動産デベロッパー会社や住宅建設会社を動員して、それを新しいビジネスにしている。もちろん社員に対する特典は残しているものの、会社丸抱えの社宅の整備や持ち家促進はどんどん少なくなる傾向だ。住宅購入にあたっても社員の「自立」が促される時代といえる。

　かたや「ITベンチャー企業でストックオプションを行使したようないわゆるIT長者のなかには、短期ローンを組んで一気に返済したり、あるいは、潤沢な手持ち資金があってもあえて低金利ローンを組み、残金は株式や外債投資などで運用益を得るという考え方をする人もいます」と坂根氏。
　住宅資金の借り方の多様化とともに、住まいや働き方についての考え方の多様化がうかがわれるコメントだ。

　今回のアンケートでは、「住宅ローンが、転職を妨げる要因になると思うか」との問いに、「非常に・ややそう思う」と答えた人が51％いた。一方で「どちらともいえない。金額次第」が30％、「あまり・全くそう思わない」人が19％もいる。（※DATA3）

　ローンを返済するために、一つの会社に縛られざるを得ないエンジニアがいまだ存在する一方で、むしろローンを返済するからこそ、より収入の多い職場を求めるという人もいる。大手製造業とITベンチャー、国内企業と外資企業、地方勤務と大都市勤務というように、勤務先企業によっても返済事情は変わってくるだろう。

　ローンの種類が増え、借り換えも以前に比べて容易になったという、最近の住宅ローン事情。「住宅ローンがあること」と「だから転職は難しい」という因果関係をなくす後押しにもなっているようである。

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宮みゆき(総研スタッフ)からのメッセージ

最近、都心の高層マンションで、１階などの低層階を購入して庭付きの一戸建ての雰囲気を味わい、最上階をレンタルルームとして宿泊して楽しむ人が増えているのだとか。取材後、住宅情報スタイルの坂根編集長に最近のマンション事情をいろいろ教えてもらい、すっかり気分は「マンション買っちゃおうかな！」。その後、冷静に返済以外に支払わなければいけない税金やら、管理費などの情報を見て、「まだ早いな……」とがっくり。……まずは頑張って貯金しようと思います。